Patria vende galpão em Itapevi e diz que LVBI11 seguirá ativo enquanto espera incorporação pelo HGLG11

A gestora Patria informou que não pretende interromper a gestão do fundo LVBI11 enquanto aguarda a autorização para a incorporação pelo HGLG11. Como parte dessa estratégia ativa, o fundo realizou a venda de um galpão localizado em Itapevi, na região metropolitana de São Paulo.

O imóvel tinha 34,9 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e foi negociado por R$ 103,7 milhões, o equivalente a aproximadamente R$ 2.969 por metro quadrado. Do montante, R$ 34,1 milhões foram pagos à vista; o restante será quitado em duas parcelas corrigidas pelo IPCA, com vencimentos em seis e 12 meses — estimadas em cerca de R$ 34,1 milhões e R$ 35,6 milhões, respectivamente.

Segundo a administradora, a operação rendeu um ganho em regime de caixa de R$ 14,9 milhões, com TIR anualizada em torno de 10,3%, MOIC de 1,77 vez e cap rate de venda de 9,4%. O preço apurado ficou 16,8% acima do custo originalmente desembolsado pelo fundo.

Além do resultado financeiro, a venda tem objetivo tático: o galpão era o único ativo classificado como B na carteira do LVBI11 e, na visão da gestão, não atendia às exigências atualmente buscadas. A estratégia passa por concentrar o portfólio em centros logísticos maiores e de padrão A ou AAA, com especificações técnicas mais modernas.

Rodrigo Abbud, Head de Real Estate da Patria, ressaltou que a transação também serve para evidenciar a disparidade entre os preços negociados das cotas e o valor dos ativos. De acordo com a gestora, o LVBI11 vinha sendo negociado com desconto relevante em relação ao valor patrimonial, enquanto o imóvel vendido superou em 0,7% o laudo de avaliação de março de 2026.

Processo de incorporação e rotina de gestão

O pedido de incorporação do LVBI11 pelo HGLG11 foi protocolado junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em novembro de 2025 e ainda depende de autorização, em especial para temas ligados a mecanismos de reembolso e liquidez. Apesar da tramitação regulatória em curso, a Patria afirma que a rotina de gestão do fundo não foi interrompida.

Segundo a gestão, o LVBI11 apresenta a menor vacância entre os fundos de logística sob administração da Patria, o que reforça a decisão de seguir com desinvestimentos, aquisições e negociações de locação enquanto o processo de incorporação não é concluído.

Contexto do mercado logístico

Abbud observou que o segmento logístico tem apresentado indicadores operacionais favoráveis — vacância em patamares historicamente baixos, aumento de aluguéis e maior atividade de transações —, mas que muitos fundos do setor ainda negociam com descontos significativos de mercado. A gestora estima que fundos logísticos costumam ser cotados com descontos na faixa de 10% a 20% em relação ao valor patrimonial.

Mesmo com esse cenário de avaliação descontada, a Patria diz continuar ativa na busca por oportunidades que agreguem valor aos cotistas e alinhem a qualidade dos ativos ao perfil desejado para o fundo incorporado.

Comparação com alternativas de planejamento de aquisição

No atual contexto de juros (Selic), aplicações de renda fixa como CDB e Tesouro Direto, e ativos afetados pela inflação, o consórcio surge como alternativa para quem quer planejar a compra de um bem sem pagar juros ou entrada. O consórcio é um produto de crédito e poupança programada regulado pelo Banco Central, destinado a facilitar a aquisição de bens por meio de parcelas e sorteios ou lances, e não deve ser tratado como se fosse uma aplicação financeira com rentabilidade equivalente a CDB ou Tesouro Direto.

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via InfoMoney Geral